【CPP114】訊：“我不認為一家電子商務(wù)公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。”仲量聯(lián)行中國區物流基礎設施總監、董事王成志對于目前電商紛紛投資物流地產(chǎn)感到頗為不解，“電商到今天還沒(méi)能賺錢(qián)，這是公開(kāi)的秘密，拿著(zhù)投資人的錢(qián)，應該更專(zhuān)注做電子商務(wù)業(yè)務(wù)才對，而不是拿地、造倉庫，這是在遠離主業(yè)，并不能增加核心競爭力。”
　　
　　但事實(shí)卻是，電商對于投資建造物流中心的熱情正在迅速升溫。隨著(zhù)京東商城決定將融資資金砸向物流建設項目，各電子商務(wù)公司涌入物流地產(chǎn)的勢頭也一發(fā)不可收。
　　
　　自2009年以來(lái)，京東商城自購土地已接近1400畝，并且計劃今年同時(shí)開(kāi)工建設7個(gè)一級物流中心和25個(gè)二級物流中心。當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購、新蛋、1號店等電商也紛紛表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布要斥資千億在全國建立倉儲系統。
　　
　　國內倉庫的供不應求是電商涌入物流地產(chǎn)的最初動(dòng)力，《全國倉儲業(yè)發(fā)展指數》的數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實(shí)有倉庫面積僅5.5億平方米，通用倉庫總體上處于供不應求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報告也顯示，上海物流倉儲租金自去年以來(lái)一路飆升，漲幅超過(guò)10%。
　　
　　但是，電商對物流地產(chǎn)的興趣正越來(lái)越超出實(shí)際的需求，這在王成志看來(lái)充滿(mǎn)危險：“拿了地、造了倉庫，這些東西都將成為資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)是要交稅的，但如果電商租賃第三方的倉庫，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開(kāi)發(fā)商、房東，把自建倉庫再租出去，可是這不是又遠離主業(yè)了？而且電商是否有能力運營(yíng)物流中心？電子商務(wù)的倉庫是否能夠適合家具類(lèi)、超市類(lèi)、工業(yè)產(chǎn)品類(lèi)的倉庫呢？事實(shí)上，電子商務(wù)的倉庫通用性并不強。”
　　
　　王成志介紹，有時(shí)候電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
　　
　　“工業(yè)用地分為三種類(lèi)型，一種是工廠(chǎng)、廠(chǎng)房，一個(gè)是倉庫、物流中心，還有一個(gè)就是研發(fā)中心。對于出讓土地的地方政府而言，研發(fā)中心和工廠(chǎng)日后可以帶來(lái)持續的稅收，但是倉庫產(chǎn)生的稅收相對要少很多。而電子商務(wù)公司往往會(huì )將結算業(yè)務(wù)也放在倉庫中進(jìn)行，結算業(yè)務(wù)能夠給當地帶來(lái)稅收，因此政府更樂(lè )意出讓土地給電商。”王成志稱(chēng)。
　　
　　對于電商為何熱衷參與物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，王成志表示:“第一還是賭地價(jià)升值，因為土地的供應量是有限的，因此物流地產(chǎn)甚至比商業(yè)地產(chǎn)更有升值的空間。當然另一方面，這部分資產(chǎn)可以被包裝成為日后上市的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。”
　　
　　電商的大量涌入導致物流用地的價(jià)格不斷上漲。據王成志介紹，北京通州今年有一塊物流用地拍出的價(jià)格接近250萬(wàn)元/畝，“足見(jiàn)物流地產(chǎn)現在被炒得有多熱”。在上海，物流用地的一手地在每畝50萬(wàn)~60萬(wàn)，相對便宜，不過(guò)獲得土地卻非常困難，由于政府把關(guān)較嚴格，對開(kāi)發(fā)商資質(zhì)以及項目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費一年半到兩年時(shí)間，因此在上海，物流用地供不應求的局面已經(jīng)至少有5年的時(shí)間，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現在的平均報價(jià)在100萬(wàn)元/畝以上，并且還在漲。”
　　
　　“目前中國倉庫的投資回報率在全球范圍內都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。”王成志認為，“電商投資物流地產(chǎn)不是一個(gè)很健康的成長(cháng)方式。”

　　【點(diǎn)擊查看更多精彩內容】
       
　　相關(guān)新聞：

　　破解中小企業(yè)電子商務(wù)難題的6點(diǎn)建議
　　電子商務(wù)發(fā)展新趨勢：垂直化，品牌化
　　人民網(wǎng)上線(xiàn)電子商務(wù) 商品以紅色圖書(shū)為主
　　電子商務(wù)時(shí)代的真正贏(yíng)家