2010年以來(lái)以限購限貸為核心的房地產(chǎn)調控對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生了抑制作用，卻并沒(méi)有抑制住房?jì)r(jià)的上漲。2012年6月以來(lái)的實(shí)際情況也表明，與房地產(chǎn)調控有關(guān)的政策包括貨幣政策稍有放松，房?jì)r(jià)就會(huì )反彈。今年2月，國家出臺了力度超出預期的新“國五條”。從長(cháng)期政策效應看，新“國五條”是有利于建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的長(cháng)效機制，但從短期效應看，新“國五條”有一定的逆調節效應。如二手房個(gè)人所得稅嚴格按照差價(jià)20%征收，將提高二手房交易成本，社會(huì )預期賦稅將轉嫁于購房者，則打擊剛性需求；再如，新政策抑制二手房交易，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少，將進(jìn)一步推高新房?jì)r(jià)格，從而帶動(dòng)房?jì)r(jià)整體上漲；還如，部分購房需求由于成本負擔上升，將暫緩釋放，這部分需求繼續滯留在房屋租賃市場(chǎng)，短期內將抬高房租價(jià)格。
　　
　　房?jì)r(jià)持續快速上漲，明顯超過(guò)居民承受能力，阻礙了城鎮化的發(fā)展，導致居民和企業(yè)熱衷于房產(chǎn)投資，從而對實(shí)體經(jīng)濟產(chǎn)生了擠壓。同時(shí)，也嚴重壓縮了貨幣政策放松的空間，成為現階段宏觀(guān)調控政策的重要瓶頸。中國房地產(chǎn)的核心問(wèn)題在于土地制度、地方政府的土地財政和依靠土地經(jīng)濟的地方基礎設施建設融資模式。
　　
　　政策與改革選擇
　　
　　文章指出，當前和今后一個(gè)時(shí)期，中國的政策目標應該是切實(shí)處理好融資平臺公司、影子銀行、房地產(chǎn)行業(yè)存在的風(fēng)險，淘汰過(guò)剩產(chǎn)能，降低融資平臺、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)，培育新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，使經(jīng)濟持續健康發(fā)展。這需要從加快政府行政管理體制、國有企業(yè)、要素價(jià)格、財稅體制、金融體制、土地制度等方面的改革入手。
　　
　　從目前的改革條件和緊迫性看，應先推出行政管理體制、要素價(jià)格和國有企業(yè)的改革，其次推動(dòng)金融體系的改革，然后擇機全面推動(dòng)財稅和土地制度改革。因此，要認真貫徹落實(shí)中央的既定方針，實(shí)施積極財政政策和穩健貨幣政策，為中國經(jīng)濟穩定增長(cháng)贏(yíng)得時(shí)間和空間。同時(shí)，要著(zhù)眼長(cháng)遠，旗幟鮮明地推動(dòng)改革開(kāi)放，提出改革開(kāi)放的路線(xiàn)圖和時(shí)間表，以增強社會(huì )信心，穩定市場(chǎng)預期，釋放經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力和活力。
　　
　　——堅定實(shí)施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。發(fā)揮好寬松財政政策支持經(jīng)濟發(fā)展的作用，切實(shí)落實(shí)好已經(jīng)出臺的減輕企業(yè)負擔的政策措施，積極推動(dòng)營(yíng)改增工作，嚴防地方政府變相征稅，嚴禁征收過(guò)頭稅和過(guò)頭費。適度增加中央財政的赤字水平，保持財政支出強度，中央政府預算投資、民生支出等重點(diǎn)領(lǐng)域資金要落實(shí)到位，嚴格控制一般性支出。貨幣政策堅守“穩健”，既要避免銀根寬松使融資平臺債務(wù)規模和影子銀行規模進(jìn)一步膨脹，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，也要避免銀根收緊使債務(wù)資金鏈斷裂，金融風(fēng)險暴露，影響短期經(jīng)濟增長(cháng)。根據外匯占款變化、市場(chǎng)資金需求變動(dòng)等方面的情況，靈活運用公開(kāi)市場(chǎng)操作工具，保持銀行間市場(chǎng)流動(dòng)性合理適度。
　　
　　——著(zhù)力挖掘內需潛力。增強消費對經(jīng)濟增長(cháng)的基礎作用。加快落實(shí)收入分配改革指導意見(jiàn)，切實(shí)提高居民收入在國民收入中的比重，從根本上理順居民、企業(yè)和政府之間收入分配關(guān)系；明確農業(yè)轉移人口在城鎮落戶(hù)政策，探索建立政府、企業(yè)、個(gè)人共同承擔的市民化成本分擔機制，推進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化，釋放其消費潛力；大力培育信息消費、環(huán)保消費和社區消費等新的消費增長(cháng)點(diǎn)。充分發(fā)揮好投資對經(jīng)濟增長(cháng)的關(guān)鍵作用。繼續支持鐵路、市政等基礎設施、環(huán)保和保障房建設等重點(diǎn)領(lǐng)域投資；加大對油氣資源勘探和開(kāi)采、進(jìn)口碼頭和儲運設施的投資；對制造業(yè)、服務(wù)業(yè)企業(yè)投資項目進(jìn)一步放松管制，滿(mǎn)足環(huán)保等外部性條件的項目迅速放行。
　　
　　——加快推動(dòng)行政管理體制、要素價(jià)格和國有企業(yè)的改革，下決心調降過(guò)剩產(chǎn)能。政府干預和國有企業(yè)改革滯后等體制性問(wèn)題是產(chǎn)能過(guò)剩的根源，要加快經(jīng)濟體制改革，限制地方政府干預微觀(guān)經(jīng)濟的行為，主要依靠市場(chǎng)經(jīng)濟辦法，輔之以法律法規和必要的行政手段調整過(guò)剩產(chǎn)能。
　　
　　一是改革以GDP增長(cháng)為考核重點(diǎn)的政府官員政治晉升體制，消除地方政府不當干預企業(yè)投資的強烈動(dòng)機。簡(jiǎn)政放權，減少政府審批事項。
　　
　　二是加快國有企業(yè)改革，國有企業(yè)要堅決退出一般競爭性領(lǐng)域，確保各種所有制經(jīng)濟依法平等使用生產(chǎn)要素，公平參與市場(chǎng)競爭，同等受到法律保護，利用公平競爭機制將落后產(chǎn)能淘汰出局。
　　
　　三是完善資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機制。理順土地市場(chǎng)的價(jià)格形成機制，從根本上杜絕地方政府通過(guò)低價(jià)甚至零地價(jià)供地為企業(yè)提供補貼。完善資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機制，使價(jià)格真正體現資源稀缺程度和環(huán)境成本，減少通過(guò)轉嫁資源環(huán)境成本獲益的項目上馬。