舉世矚目的北京奧運會(huì )落下帷幕，奧運會(huì )后中國樓市的走向再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。今年以來(lái)，盡管房地產(chǎn)1月至7月投資增幅超過(guò)30%，但樓盤(pán)銷(xiāo)量增長(cháng)下降，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚。 

　　有著(zhù)銷(xiāo)售旺季之稱(chēng)的“金九銀十”臨近，這是觀(guān)察未來(lái)樓市走向的重要“時(shí)間窗”。當前，樓市出現了一些值得引起關(guān)注的新動(dòng)向。 

　　外資“抄底”拿地　熱情有增無(wú)減 

　　全國地價(jià)監測中心的有關(guān)數據顯示，今年二季度全國主要城市地價(jià)總體水平環(huán)比增長(cháng)1.59%，較去年同期大幅度下降，其中長(cháng)三角、珠三角地區漲幅低于全國水平。一些地區土地流標、流拍達10%以上。 

　　鄭州市統計局對全市50家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)項調查表明，受資金緊張、市場(chǎng)前景預期影響，這些企業(yè)上半年新購置土地面積減少的有23家，占46%，而僅有12%的企業(yè)新購置土地面積有所增加。 

　　盡管各個(gè)城市地價(jià)和交易量表現不一，但外資熱情卻有增無(wú)減。中國未來(lái)的經(jīng)濟成長(cháng)性，是眾多外資基金投資的實(shí)質(zhì)所在。 

　　6月，南京掛牌出讓的2塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，分別被韓國SK集團和香港恒基地產(chǎn)駐內地分支機構摘牌，成交總價(jià)6.5億元人民幣。一位業(yè)內人士透露，一家具有英國基金背景的公司正準備接手南京中心城區某大宗地塊，土地價(jià)格達40多億元。 

　　美國凱雷集團上海代表處副總裁康明訓表示：“中國二線(xiàn)城市的投資前景很不錯。目前公司在中國投資的地產(chǎn)項目已達10個(gè)。” 

　　2006年，凱雷曾以1.2億美元的總價(jià)購進(jìn)上海中房森林別墅110套高級獨棟別墅；2007年7月，凱雷出資10億元，介入青島CBD核心的凱悅中心，占約70%股份；今年4月，凱雷又以近20億元的價(jià)格購得上海濟南路8號西苑項目…… 

　　日前，由德國LTK設計事務(wù)所、五合國際建筑設計集團、上海五合智庫等六大機構共同組成的合資跨國機構洲聯(lián)集團正式亮相。此次重組被業(yè)界認為，境外投資機構對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的介入越來(lái)越深。 

　　在一浪高過(guò)一浪的物業(yè)收購熱潮之后，外資的注意力開(kāi)始逐步從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域延伸到物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和金融投資等業(yè)務(wù)。 

　　“外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要原因是看重這個(gè)新興市場(chǎng)具備的投資吸引力。”上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)具備良好的市場(chǎng)環(huán)境和豐富的投資機會(huì )，能夠滿(mǎn)足投資者市場(chǎng)擴張的策略需要。同時(shí)，隨著(zhù)政策環(huán)境的改善和市場(chǎng)成熟度的增加，房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也逐漸清晰可控。 

　　以上海五合智庫統計，僅2008年一季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)獲得的外資投資金額就達到4.4億美元，占一季度外資投資總額的32.6%。國家統計局數據顯示，2007年中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資高達650億元，增長(cháng)64.8%，整體高出其他渠道資金增長(cháng)26.2%。這顯示出，在去年從緊的貨幣政策下，仍有大量的外資涌入中國樓市。 

　　中國人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(cháng)趙錫軍說(shuō)，今明兩年，外資關(guān)注的重點(diǎn)依然是二三線(xiàn)城市。外資通過(guò)變化渠道、購買(mǎi)物業(yè)、借道二三線(xiàn)城市等多種手法，加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。 

　　一些專(zhuān)家指出，國家對外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的限制并沒(méi)有改變，主要是防止游資“炒作”。因而有必要嚴密監控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向。如關(guān)注外資對某個(gè)城市、某種物業(yè)類(lèi)型的集中投資行為，分析這種行為與該地區經(jīng)濟承受能力之間是否匹配，以便提前防范外資給我國房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險，避免外資對房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作等。 

　　成交量萎縮 開(kāi)發(fā)商“死扛”難改調整大勢 

　　7月份，北京僅銷(xiāo)售商品住宅4194套，銷(xiāo)售套數降至近兩年來(lái)最低。北京房?jì)r(jià)的漲幅同比也回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低漲幅。 

　　有專(zhuān)家認為，目前不少具有真實(shí)購房需求的消費者仍在觀(guān)望，奧運會(huì )后隨著(zhù)房地產(chǎn)傳統旺季的來(lái)臨，成交量有望得到一定改善。樓市短期走勢趨于明朗，成交量可能出現小幅反彈。但如果在“金九銀十”仍無(wú)起色，這將對一度緊繃的開(kāi)發(fā)商資金鏈構成威脅。 

　　數據已經(jīng)印證了這一點(diǎn)。北京市地稅局7月發(fā)布的最新數據顯示，欠稅榜單上200余家企業(yè)中房地產(chǎn)公司占了四分之一，其中欠稅超過(guò)千萬(wàn)元以上的地產(chǎn)企業(yè)就達20余家，最高的欠稅達3559萬(wàn)元。 

　　無(wú)獨有偶，5月份，上海財稅網(wǎng)上刊登了一季度欠稅公告，在百萬(wàn)元級以上欠稅大戶(hù)中，房地產(chǎn)公司占約40%。 

　　人們不禁疑惑，一向以進(jìn)富豪排行榜為榮的房地產(chǎn)企業(yè)，為何也會(huì )頻現欠稅榜呢？ 

　　開(kāi)發(fā)商欠稅的一個(gè)重要理由是資金緊張。當然。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性，按照有關(guān)規定，企業(yè)所得稅一般是預收25%，到年底再結算。近來(lái)樓盤(pán)交易量下降，現金回流有限，開(kāi)發(fā)商資金鏈繃得較緊，這也是客觀(guān)原因。 

　　然而究其根源，還在近幾年樓市的非理性上漲時(shí)，開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地。業(yè)內人士反映，前兩年不少開(kāi)發(fā)商在暴利驅使下?tīng)幭噘J款，高價(jià)拿地，巨量資金被積壓在土地上。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數據顯示，上半年北京住宅期房及現房簽約總量為4萬(wàn)余套，下降幅度接近40%。樓盤(pán)銷(xiāo)售不樂(lè )觀(guān)，企業(yè)償還稅款的能力肯定微乎其微。 

　　銀河證券的有關(guān)專(zhuān)家表示，按國家稅收征管法，欠繳應納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠遠超過(guò)銀行借款利息。一般企業(yè)都不愿意欠繳稅款。欠稅的房地產(chǎn)公司有可能僅是項目公司，不排除其目的是逃騙稅。 

　　2004年、2005年以來(lái)，上海、北京等地的房?jì)r(jià)幾乎是“一飛沖天”，一些樓盤(pán)售價(jià)動(dòng)輒翻200%、300%，如今，這些城市一些樓盤(pán)的價(jià)格也就是調整了百分之幾，房地產(chǎn)企業(yè)到底是賺是虧，消費者心中也自有一本賬。 

　　“房?jì)r(jià)前期持續大幅上漲，超過(guò)了大多數購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現回落是市場(chǎng)調整之必然。”中大恒基等一些中介公司認為，當前開(kāi)發(fā)商與其死扛高房?jì)r(jià)，還不如“隨行就市”，加快資金回籠。 

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)部研發(fā)主任王志偉認為，“金九銀十”期間的樓市成交量有可能環(huán)比小幅反彈，也有可能繼續維持不活躍狀態(tài)，但不管哪種情況都不會(huì )改變市場(chǎng)的調整大勢。 

　　一家全國性商業(yè)銀行信貸部負責人表示：“現在銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款非常謹慎，遵循著(zhù)總量控制、有保有壓的思路來(lái)審批。而強化有關(guān)信貸政策的目的，在于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導房地產(chǎn)業(yè)的健康合理發(fā)展。”

　　剛性需求仍然旺盛 房?jì)r(jià)理性回歸可期

　　國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)王一鳴說(shuō)，奧運會(huì )和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系從各國表現看不盡相同，很難得出一般規律。但無(wú)可否認的是，當前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，從長(cháng)遠發(fā)展來(lái)看是積極的，某種意義上講有擠壓泡沫的作用。 

　　中國的房?jì)r(jià)在連續10年保持上漲態(tài)勢的情況下，開(kāi)始改變原有運行軌跡進(jìn)行調整并不值得大驚小怪。對于少數房?jì)r(jià)較高的地區，專(zhuān)家認為：“房?jì)r(jià)的適當回落是正常的。”樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟的總體走勢。當前經(jīng)濟運行依然總體向好，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng )造了良好的環(huán)境。 

　　從今年上半年的數據看，房地產(chǎn)投資仍然保持較快增長(cháng)，市場(chǎng)供應結構更加合理。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資13196億元，同比增長(cháng)33.5%，這一增速比去年同期還高出5個(gè)百分點(diǎn)。 

　　央行、銀監會(huì )日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地》的通知，要求嚴格開(kāi)展建設項目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向不符合規劃控制要求的項目提供貸款支持，禁止向違法用地項目提供貸款支持。業(yè)界人士表示，相關(guān)通知是對已有措施的強化，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。 

　　“經(jīng)濟發(fā)展有其自身規律，在城市化高速發(fā)展時(shí)期房地產(chǎn)重要性不言自明。但房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)銀行資金，一個(gè)地區的房地產(chǎn)總量過(guò)大，會(huì )導致經(jīng)濟結構扭曲，內生動(dòng)力不足。面對市場(chǎng)出現的一些新變化，地方政府也要適時(shí)調整發(fā)展策略，矯正以往只靠投資拉動(dòng)地方經(jīng)濟的行為。”江蘇常州市鐘樓區委副書(shū)記張曉平說(shuō)。 

　　今年上半年，這個(gè)區財政收入主要依靠先進(jìn)制造業(yè)和消費拉動(dòng)，地方一般預算性收入增幅達到28%，而房地產(chǎn)在財政收入中的比重由去年的40%降低到了20%。在今年初制定的發(fā)展規劃中，房地產(chǎn)業(yè)由支柱產(chǎn)業(yè)降格為補充產(chǎn)業(yè)。在他們看來(lái)，房地產(chǎn)消耗大量土地，產(chǎn)出卻是一次性的，需求不可能始終旺盛，追求單位面積可持續產(chǎn)出更符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)。 

　　純粹由投資拉動(dòng)的發(fā)展不具有可持續性，需求才是市場(chǎng)的根本動(dòng)力。一些專(zhuān)家提出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整階段也是一個(gè)理性回歸階段，其“后勢”如何，應該由市場(chǎng)的需求來(lái)決定，由整體經(jīng)濟發(fā)展的基本面來(lái)決定。 

　　房貸是反映交易情況的直接有效數據，也是折射市場(chǎng)需求的重要數據。央行上�？偛坎痪们鞍l(fā)布的上半年上海市貨幣信貸運行情況顯示：6月份中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款增加27.1億元。這表明市場(chǎng)剛性需求仍然旺盛。只要房?jì)r(jià)擠壓出泡沫，適度調整，需求就自然會(huì )上升，而保持房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應有的常態(tài)。 

　　王一鳴認為，我國城市化率還達不到全球平均水平，在未來(lái)十幾年，城市化率每年大概還會(huì )增長(cháng)一個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資接近五分之一，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展非常重要。