全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生

　　國際視野看中國樓市:實(shí)體經(jīng)濟才是根本

　　精彩觀(guān)點(diǎn):

　　房地產(chǎn)只是毛,實(shí)體經(jīng)濟才是皮。

　　建筑是當前房地產(chǎn)的對沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟危機的解藥。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。

　　中國不缺開(kāi)發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

　　新華房產(chǎn):請您簡(jiǎn)單回顧一下房地產(chǎn)發(fā)展歷程和標志性事件?

　　聶梅生:房地產(chǎn)是與中國經(jīng)濟共生同步的,房地產(chǎn)業(yè)本身是經(jīng)濟的重要組成部分,與實(shí)體經(jīng)濟有著(zhù)密切的關(guān)系,所以經(jīng)濟的幾次起伏也成為房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟轉變的過(guò)程。

　　最早1980年左右,隨著(zhù)鄧小平南巡吹響房地產(chǎn)發(fā)展號角,廣州、深圳等南方特區城市率先啟動(dòng),但只是局部發(fā)展,那時(shí)北方地區還沒(méi)有啟動(dòng)。1990年~1995年,是宏觀(guān)調控比較嚴厲的幾年,主要控制海南、�？诘仁∈谐霈F炒地皮、炒樓花等土地泡沫炒作。

　　1998年房改,住房由實(shí)物分配轉向貨幣分配,形成商品房市場(chǎng),出現了更多的開(kāi)發(fā)商、管理機構、法律法規、小區等。2006年以后認識逐漸有新變化,特別是對保障性民生住房和商品住房達成比較明確的共識,那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。

　　新華房產(chǎn):房地產(chǎn)能背負起"一頭擔著(zhù)投資,一頭擔著(zhù)消費,一頭擔著(zhù)民生,一頭擔著(zhù)經(jīng)濟"的重負?

　　聶梅生:商品房不可能都擔下保民生,保障性住房這部分必須由政府來(lái)解決。雖然現在還有不同意見(jiàn),但是對兩者功能基本辯清楚是近幾年最大成就。

　　實(shí)體經(jīng)濟是房地產(chǎn)依附的皮

　　新華房產(chǎn):您此次回來(lái)對目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些新的認識?

　　聶梅生:(聶梅生剛從美國工作1個(gè)半月回國)在房地產(chǎn)與土地資源的認識方面有了一些新的想法,我們分析房地產(chǎn)的幾個(gè)要素:首先是地段資源制勝,在國際上叫做"location(地段)、,location(地段)、location(地段)",如果歸到上帝的話(huà),那就是"上帝造人不造地",足見(jiàn)土地資源的稀缺性、重要性,所以土地市場(chǎng)上成就了不少"地王",也給政府財政提供了支持。

　　后來(lái)發(fā)展成為產(chǎn)品制勝,也就是"products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)、products(產(chǎn)品)",把產(chǎn)品做精,把質(zhì)量放在第一位,例如萬(wàn)科、陽(yáng)光100、龍湖等都是國內著(zhù)名的產(chǎn)品型企業(yè)。所謂"上帝與細節同在",堅持把細節做好,這是房地產(chǎn)發(fā)展重大進(jìn)步。

　　現在發(fā)展到資金為王的時(shí)候,也就是"money(資金)、money(資金)、money(資金)",所謂"上帝帶不走一分錢(qián)",房地產(chǎn)與經(jīng)濟大勢密切相關(guān)。雖然近期市場(chǎng)成交量上去了,房?jì)r(jià)卻還在掙扎,近期新增投資上不去,主要是資金還有問(wèn)題。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現地區、企業(yè)的差異性,地區的經(jīng)濟背景不同,企業(yè)的實(shí)力不同其抗跌能力和前景就不同。一季度全國信貸釋放4.8萬(wàn)億,一季度的釋放量就幾乎消耗了全年任務(wù),有人甚至預計今年將達到8萬(wàn)億,那就是釋放天量的信貸。

　　不僅僅是中國房地產(chǎn)市場(chǎng),全世界的金融帝國都出現了問(wèn)題,這是金融危機給大家最大的震撼。目前國外普遍認為在中國的REITS擁有巨大的發(fā)展機會(huì ),中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本與國際市場(chǎng)開(kāi)始接軌。REITS少不了中國,美國等國家邀請中國的開(kāi)發(fā)商去"抄底",其實(shí)需要的是中國投資。因此,我15年來(lái)的深刻認識是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)同中國房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的本質(zhì)是一樣的。

　　新華房產(chǎn):您能否介紹一下未來(lái)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式?

　　聶梅生:未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅是滿(mǎn)足簡(jiǎn)單的居住功能,還要有經(jīng)濟社會(huì )功能。房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)基礎就是產(chǎn)業(yè),解決好實(shí)體經(jīng)濟(industry)以后,這才會(huì )聚人氣,有人就需要房住,實(shí)體經(jīng)濟才是整個(gè)經(jīng)濟構成的基礎。

　　例如:在著(zhù)名的硅谷南邊,還有一個(gè)比當年的硅谷還繁榮的airspace

　　valley(航空谷),有一種特殊現象是買(mǎi)房的人都是80-90后的年輕消費群體。為什么會(huì )這樣?因為這里以航空制造廠(chǎng)、新能源等產(chǎn)業(yè)作為基礎,聚集到這里的工人非常年輕,形成該地區房產(chǎn)消費的購買(mǎi)力。

　　因此,中國經(jīng)濟發(fā)展,勢必產(chǎn)生一部分新生勞動(dòng)力,未來(lái)房地產(chǎn)的希望將在9億農民要不要從農村轉移到城市化中來(lái),要不要幫助農民富起來(lái),農民要不要進(jìn)城形成新的市民。不是要把房子拆了將他們挪到城里,那樣肯定持續不了,需要有一個(gè)就業(yè)的地方,不管是就近還是城郊。這次中央推進(jìn)農村宅基地流轉,讓農民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求,就是經(jīng)濟的動(dòng)力和積極信號。房地產(chǎn)只是毛,實(shí)體經(jīng)濟才是皮。如此一來(lái),我們的城鎮化就不再像北京那樣攤大餅,小城鎮房?jì)r(jià)也不會(huì )高。

　　綠色建筑與住宅產(chǎn)業(yè)化并軌

　　新華房產(chǎn):您曾經(jīng)說(shuō)綠色建筑是當前房地產(chǎn)的對沖基金,資源環(huán)境投資是經(jīng)濟危機的解藥,綠色建筑在這輪經(jīng)濟危機中究竟將發(fā)揮多大的威力?

　　聶梅生:西方國家當前在綠色建筑方面比我國更加重視,因為建筑對土地、水資源、能源方面比汽車(chē)消耗大得多,往年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)總投資20%左右,比例非常大。

　　我們看待這個(gè)問(wèn)題,關(guān)鍵是看下一輪國際社會(huì )在爭什么?在什么地方有較高的期望值?克林頓執政時(shí)期,美國政府以IT先行為核心競爭力;布什執政時(shí)期,美國政府以占據石油為核心競爭力;新一屆的奧巴馬政府,則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力,包括太陽(yáng)能、電動(dòng)車(chē)、環(huán)境資源等。下一步全球的硬通貨可能將以能源和環(huán)境為支撐。因此,誰(shuí)執經(jīng)濟牛鼻子,誰(shuí)就先一步掌握世界的經(jīng)濟命脈。

　　新華房產(chǎn):中國有沒(méi)有在綠色建筑方面做得比較好企業(yè)?

　　聶梅生:比如招商地產(chǎn)就一直在綠色建筑方面做得比較好。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節能建筑,如泰格公寓每年能節省好幾百萬(wàn)的運行費,節約出來(lái)的這幾百萬(wàn)可都是企業(yè)看得見(jiàn)的利潤。

　　新華房產(chǎn):住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢一是提高住宅的質(zhì)量,二是降低住宅的成本。但是,目前僅有萬(wàn)科等少數企業(yè)在推行住宅產(chǎn)業(yè)化,住宅產(chǎn)業(yè)化單靠一個(gè)企業(yè)是不成的,同時(shí)在未形成規�；�以前,成本增加是必然。您如何看待中國的住宅產(chǎn)業(yè)化現狀以及面臨的問(wèn)題?

　　聶梅生:(笑)對于住宅產(chǎn)業(yè)化的問(wèn)題,我是最有發(fā)言權的。(1998年起,聶梅生曾擔任建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任)

　　現在對于這個(gè)問(wèn)題,我的看法有些變化:1998年,國務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的意見(jiàn),也就是72號文件。但是10年過(guò)去了,住宅產(chǎn)業(yè)化還是沒(méi)有大動(dòng)靜,這一點(diǎn)我們就應該反思,事情本身有問(wèn)題。

　　為什么在美國、日本住宅產(chǎn)業(yè)化程度高?主要在于發(fā)達國家的勞動(dòng)力成本高。住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵問(wèn)題是生產(chǎn)線(xiàn)與工人競爭,哪個(gè)更便宜哪個(gè)更快?當然,理論上批量生產(chǎn)更標準、更便宜,成本、利潤更好控制。

　　那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國推行困難呢?原因在于中國農民工的價(jià)值低,中國是世界的制造廠(chǎng),所謂"Made

　　in

　　China"。農民工進(jìn)城大量在施工隊干活,開(kāi)發(fā)商選擇農民工的成本與住宅產(chǎn)業(yè)化相比,其成本差不多甚至更便宜,他們?yōu)槭裁匆獮樽≌�產(chǎn)業(yè)化買(mǎi)單呢?同時(shí),這種"機器替代工人"的做法,當前會(huì )讓一些農民工因此失業(yè),不符合中國國情。

　　(聶梅生與王石曾在東方衛視對話(huà))當時(shí),萬(wàn)科董事長(cháng)王石說(shuō)當前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%,對此企業(yè)該怎么辦?要么提高產(chǎn)品價(jià)格,要么壓縮企業(yè)利潤。而在去年樓市低迷的情況下,提高價(jià)格幾乎不可能,而壓縮利潤公司也承受不了,因為本身產(chǎn)品就在降價(jià)。

　　王石認為,雖然暫時(shí)住宅產(chǎn)業(yè)化規模小、利潤薄,其他企業(yè)跟進(jìn)做大以后,形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線(xiàn)后,市場(chǎng)就會(huì )越做越大。

　　我認為住宅產(chǎn)業(yè)化要走出尷尬之路,可以考慮與綠色建筑并軌前行。因為綠色建筑不是農民工能解決的事情,但又是必須用到的,兩者并軌應該能解決住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)緩慢的問(wèn)題。

　　新華房產(chǎn):中國不缺開(kāi)發(fā)企業(yè),但缺房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè),在金融危機大背景下,商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機也遭遇陣痛,有人在逆市擴張,也有人在放慢腳步。您對此怎么看?

　　聶梅生:持有出租型商業(yè)物業(yè)與經(jīng)濟的關(guān)系更大,它是房地產(chǎn)的高級業(yè)態(tài)。由于金融危機經(jīng)濟形勢不好,酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低,它與民生問(wèn)題不一樣,卻與經(jīng)濟形勢好壞密切相關(guān)。例如上海作為金融中心,一旦經(jīng)濟形勢好轉,其商業(yè)很快就會(huì )起來(lái)。

　　以前這類(lèi)高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里,例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心(聶梅生起身示意對面的凱德·嘉茂中心),這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗有關(guān)。投行收購這類(lèi)高端物業(yè),作為資產(chǎn)以REITS上市,與資金量充足和經(jīng)驗密切相關(guān),并且更容易國際化,這也是我為什么說(shuō)中國房地產(chǎn)快與世界基本接軌的原因。目前中國缺少投資于整體持有房地產(chǎn)物業(yè),長(cháng)期經(jīng)營(yíng)出租的企業(yè)和機構,不能只是個(gè)人出租的低級形態(tài)。

　　所以,我覺(jué)得現在不用著(zhù)急,趁金融危機正好整頓一下市場(chǎng)。比如摩根大通等投行顧不過(guò)來(lái),吐了一些產(chǎn)品出來(lái),正是企業(yè)抄底收購很好的機會(huì )。如果沒(méi)有持有型出租物業(yè),那么中國房地產(chǎn)發(fā)展始終"短腿",目前有些投行重新回到中國投資,主要是對中國經(jīng)濟又恢復了信心。

　　聶梅生,1962年畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程系給排水專(zhuān)業(yè),曾于中國市政工程西南設計院工作逾18年。1984年至1986年,由國家公派至美國倫塞利爾理工學(xué)院(Rensselear

　　Polytechnic

　　Institute)做訪(fǎng)問(wèn)學(xué)者。1994年擔任科學(xué)技術(shù)司司長(cháng)、建設部科學(xué)技術(shù)委員會(huì )委員,1998年起擔任建設部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任、部科學(xué)技術(shù)委員會(huì )副主任,1996年起出任中國土木工程學(xué)會(huì )水工業(yè)分會(huì )理事長(cháng)。2001年起出任中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì )房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)。