買(mǎi)賣(mài)雙方回報率預期差距或將阻礙房產(chǎn)交易

　　過(guò)去半年，隨著(zhù)國家刺激經(jīng)濟計劃的實(shí)施，市場(chǎng)流動(dòng)性日益充沛，投資者的信心逐漸得到恢復，市場(chǎng)也正傳遞出一些積極的信號。

　　京滬成交量將穩步上升

　　戴德粱行認為，北京和上海由于經(jīng)濟活動(dòng)發(fā)達，行業(yè)分布廣泛，聚集著(zhù)大量的外資企業(yè)，因此一直以來(lái)都是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的重點(diǎn)，這兩個(gè)城市的市場(chǎng)表現，基本上也反映了整個(gè)中國房地產(chǎn)投資活動(dòng)的狀態(tài)。

　　與金融海嘯之前相比，目前的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)也呈現出了一定的特點(diǎn)。首先，一線(xiàn)龍頭城市，如北京和上海，重新成為了投資者的首選地，因為一線(xiàn)城市的經(jīng)濟穩定性較高，物業(yè)水平較好，制度建設較為完善;其次，投資策略更為謹慎，對項目的審查需要的時(shí)間更長(cháng)，審查的條件更加苛刻，如需要更高的內部回報率、更穩定的現金流收益等;第三，雖然海外不少金融機構近期受到嚴重的沖擊，但海外機構投資者對中國的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)依然興趣濃厚，這也符合他們分散投資風(fēng)險、追逐高額回報的要求。

　　海外私募和國內機構成主流

　　在投資者類(lèi)型方面，據戴德粱行分析，海外私募機會(huì )型投資基金仍然是市場(chǎng)的主流力量，這主要是因為他們投資機制更加成熟和靈活，對市場(chǎng)較為熟悉，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報也符合他們全球配置要求。國內機構投資者方面，雖然在過(guò)去的幾年中，國內的機構投資者完成的成交額僅占總成交額的很小部分，但隨著(zhù)房地產(chǎn)投資信托的實(shí)行以及保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)細則的完成，我們預計越來(lái)越多的國內機構投資者將會(huì )活躍起來(lái)，成為中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的一股主流力量。

　　整棟收購面臨調整

　　過(guò)去的6個(gè)月內市場(chǎng)成交量不多，但也錄得了幾宗比較大型的成交案例。如上海陸家嘴集團整體收購了上海浦項廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項目，成交金額超過(guò)17億元人民幣。此外在北京，金融街控股集團收購西單美晟商業(yè)綜合體項目以及SOHO中國出售凱恒廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項目均為成交額超過(guò)10億的交易。從這幾宗成交案例來(lái)看，國內機構投資者已經(jīng)在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上逐漸形成了一股主要的力量，并且會(huì )在將來(lái)更為明顯。

　　戴德粱行表示，可以肯定的是，過(guò)去5年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)上連續上演的整棟收購好戲在2009將會(huì )有一個(gè)短暫的調整，主要體現在市場(chǎng)成交量下降，投資活動(dòng)減少。在接下來(lái)的3到5年內，國內高質(zhì)量的房地產(chǎn)物業(yè)相對有所欠缺，這也成為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸。在投資回報率方面，目前更為謹慎的投資者往往要求更高的回報率來(lái)防御未來(lái)可能的租金下跌風(fēng)險，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方對回報率預期的差距也是阻礙交易完成的一個(gè)重要因素。